Derecho inmobiliario

La ley reconoce tres tipos de propiedad. Los bienes personales consisten en artículos movibles, como los muebles. Los bienes inmateriales se refieren a la propiedad que no tiene una existencia física pero que puede estar representada por un elemento físico, como un certificado de acciones. Los bienes inmuebles se refieren a la tierra, así como a todo lo que esté permanentemente unido a ella, como edificios y otras estructuras. Algunas personas utilizan el término "bienes inmuebles" para referirse a la tierra sin estructuras.

Límites de la propiedad

Los abogados a menudo se refieren a los bienes raíces como un "paquete de derechos" que se extiende hasta el centro de la tierra y hasta los cielos. Ciertos "palos" pueden ser separados del paquete por las acciones intencionales del propietario. Por ejemplo, un propietario puede conceder una servidumbre o adquirir una propiedad que esté sujeta a una servidumbre y, de ese modo, renunciar al derecho de excluir a personas de esa parte de la propiedad. De manera similar, un propietario podría comprar una propiedad en una subdivisión que esté sujeta a pactos que restrinjan la forma en que el propietario puede utilizar la propiedad. En algunos Estados, los propietarios pueden vender los derechos del subsuelo de sus tierras, de modo que un propietario puede ser propietario y vivir en la superficie, mientras que otro tiene el derecho de extraer minerales bajo la superficie.

Otros derechos están limitados por la ley. Gran parte de la reglamentación de los bienes inmuebles es de carácter estatutario, promulgada por un órgano legislativo, o reglamentario, promulgado por un organismo administrativo gubernamental. Las leyes ambientales, por ejemplo, son principalmente estatutarias y reglamentarias. Otras leyes de bienes raíces son de derecho común, lo que significa que evolucionaron a partir de decisiones judiciales. Por ejemplo, la Corte Suprema de los Estados Unidos ha emitido varias opiniones en las que se definen las circunstancias en las que la reglamentación del uso de los bienes inmuebles va "demasiado lejos" y requiere constitucionalmente una indemnización.

Dado que los bienes inmuebles necesariamente permanecen en un lugar, la mayoría de las leyes de bienes inmuebles son leyes estatales. La ley federal tiene un papel. Por ejemplo, la Administración Federal de Aviación establece las altitudes a las que los aviones pueden volar sobre la propiedad privada, y los propietarios no pueden impedir esos vuelos. Del mismo modo, la Ley Federal de Equidad de Vivienda, 42 U.S.C. § 3601-3631, protege a las personas involucradas en transacciones de bienes raíces de la discriminación basada en la raza, el color, la religión, el sexo o el origen nacional. Las leyes locales de zonificación también restringen la forma en que los propietarios pueden utilizar sus tierras.

La propiedad de los bienes raíces también puede estar limitada por el tiempo, como en el caso de un patrimonio vitalicio que termina con la muerte de una persona específica. La propiedad puede ser compartida de diversas maneras entre individuos o ser poseída por asociaciones de condominio, corporaciones u otras entidades, según se describa en la escritura mediante la cual los propietarios adquieren la propiedad.

El derecho inmobiliario está estrechamente vinculado a otras esferas del derecho. Por ejemplo, el derecho de los contratos rige la venta de bienes inmuebles y exige que esos contratos se hagan por escrito. Los Estados dictan leyes especiales de herencia para los bienes raíces. Incluso hay tipos específicos de delitos y agravios que se aplican a los bienes raíces. Por ejemplo, el traspaso se refiere a la entrada en el terreno de otro sin autorización para ello, y puede ser un delito o el objeto de una demanda civil. Los bienes inmuebles también están sujetos a disposiciones especiales en el derecho de familia, como los derechos de un cónyuge en el hogar conyugal.

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